Le bail d’habitation en France : ce que le bailleur et le locataire doivent savoir (Guide 2026)

Appartement, maison ou local, un bail d’habitation rédigé avec soin est le fondement d’une location sereine. Sans accord écrit clair, tout peut devenir source de litige : de la révision du loyer à la restitution du dépôt de garantie. Ce guide vous montre ce qui compte en France, sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989 et du Code civil.

Le bail écrit est-il obligatoire ?

Oui. Pour une résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 impose un contrat de location établi par écrit, en autant d’exemplaires que de parties. L’écrit n’est pas une simple formalité : il fixe le loyer, la durée, la répartition des charges et les obligations de chacun, et reste la preuve déterminante en cas de désaccord. La durée minimale est de trois ans lorsque le bailleur est un particulier (six ans pour une personne morale) pour une location vide, et d’un an pour une location meublée (neuf mois pour un bail étudiant).

Quel montant pour le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plafonné par la loi de 1989 :

• Location vide : au maximum un mois de loyer hors charges.
• Location meublée : au maximum deux mois de loyer hors charges.

Le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de différences justifiant des retenues. Au-delà, le solde dû au locataire est majoré.

Les délais de préavis

Le préavis (ou « congé ») diffère selon qui donne congé :

• Le locataire peut donner congé à tout moment. Le préavis est de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue, pour un logement meublé, ou dans certains cas (mutation, perte d’emploi, état de santé, bénéficiaire du RSA…). Utilisez le congé du locataire.
• Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois (vide) ou de trois mois (meublé), et uniquement pour un motif légitime : reprise pour habiter, vente, ou motif sérieux. Utilisez le congé du bailleur.

L’encadrement des loyers

Dans les zones tendues qui l’ont mis en place (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d’autres agglomérations), le loyer ne peut excéder un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer n’est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement. Vérifiez ce plafond avant de signer : un loyer dépassant le maximum autorisé peut être contesté et le trop-perçu réclamé. Pour augmenter le loyer en cours de bail, le bailleur utilise l’avis de révision du loyer, dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).

Les mentions et annexes obligatoires

• Les parties : identité et domicile du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire
• Le logement : adresse, surface habitable, nombre de pièces, équipements et parties communes
• La date de prise d’effet et la durée du bail
• Le loyer : montant, modalités de paiement, date de révision et IRL de référence
• Les charges : montant et mode de règlement (provisions ou forfait)
• Le dépôt de garantie : montant (1 ou 2 mois selon le type)
• Le dossier de diagnostic technique : notamment le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques et l’amiante le cas échéant
• L’état des lieux d’entrée, annexé au contrat

Le DPE et les diagnostics

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au bail. Il classe le logement de A à G. Les logements les plus énergivores (« passoires thermiques ») sont progressivement interdits à la location : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués comme résidence principale, et les classes F puis E suivront. Un DPE défavorable limite aussi les possibilités de révision du loyer.

L’état des lieux

L’état des lieux d’entrée et de sortie est essentiel : il compare l’état du logement au début et à la fin de la location et conditionne les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Réalisez-le de façon contradictoire, pièce par pièce, avec des photos. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état.

Les principaux types de baux

Bail d’habitation vide

Le cas le plus courant : un logement non meublé loué comme résidence principale, d’une durée minimale de trois ans. Pour un logement équipé, optez pour le bail d’habitation meublé (durée d’un an).

Colocation et sous-location

Pour plusieurs locataires sous le même toit, le contrat de colocation précise la solidarité éventuelle et la part de chacun. Pour relouer tout ou partie de votre logement, la sous-location suppose l’accord écrit du bailleur.

Baux spécifiques

Selon la situation, d’autres formules existent : le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie), la location saisonnière, le contrat de location de garage ou parking, ou encore le bail professionnel et le bail commercial 3-6-9 pour une activité.

5 erreurs fréquentes dans les baux

1. Pas de bail écrit : l’erreur la plus grave, alors que l’écrit est obligatoire.
2. Dépôt de garantie excessif : plus d’un mois en vide (deux en meublé) est illégal.
3. Diagnostics manquants : le DPE et le dossier de diagnostic technique doivent être annexés.
4. Absence d’état des lieux : documentez l’entrée avec un état des lieux détaillé et des photos.
5. Loyer au-dessus du plafond : en zone d’encadrement, le locataire peut faire réduire un loyer excessif.

Comment commencer ?

Choisissez le modèle adapté : bail vide, bail meublé, colocation ou bail mobilité. Renseignez l’identité des parties et les conditions convenues, annexez l’état des lieux, et le bail est prêt à signer. Pensez aussi à la quittance de loyer à remettre chaque mois.